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11月に入ったばかりですが、最近徐々に寒いと思う日も増えてきて、初冠雪のニュースも聞く様になりましたね。
10月に印象に残った事では、10月と言えばノーベル賞の時期ですが、今年はノーベル生理学・医学賞に京都大学の山中教授がｉＰＳ細胞の作成に世界で初めて成功したという事で受賞しました。日本人として大変喜ばしい事でした。
また、ノーベル文学賞は中国の莫言が受賞し、以前から候補と噂されていた村上春樹は受賞を逃しました。
個人的には村上春樹の作品を初期のころから読んでいますので、「今回は」という期待はありましたので少し残念です。
ノーベル賞には世に知らしめるという考え方もあるようですので、それを考えると村上春樹はもう世界的なベストセラー作家ですので、難しいかもしれません。
以前賃貸の契約について書いておりますが、賃貸契約の重要事項説明は、設備・賃料等が主な説明内容ですが、売買になりますと、物件の権利関係・法律の制限等の説明及びマンションの売買の場合、専有部・共用部の規約・管理費・修繕積立金等の説明を行っていきます。
そこで売買の「重要事項説明書」について書いて行きたいとおもいます。
「重要事項説明書」は略して「重説」と言う場合もあります。
不動産取引において、物件の内容・取引条件等が記載された書面で「宅地建物取引主任者」が主任者証を提示して、契約締結までに行わなければならないと宅建業法により定められています。
用語について
「宅地建物取引業者」とは、
不動産業者のことで宅建業と略す場合もあります。国や都道府県の免許が必要になります。
「宅地建物取引主任者」とは、
宅地建物取引主任者資格試験（10月18日当HP参照）に合格・登録し、主任者証の交付を受けた人。
宅建免許と主任者証は分かりにくいと思います、私もよく宅建の免許持っているのとか言われますが、宅建免許は不動産会社を営む為必要な免許で個人（主任者）は主任者証という事になります。
「宅地建物取引業法」とは、
宅建業者が守らなければならない法律です。不動産取引では、取引金額も大きくなってきますので、購入者等の利益の保護を目的としております。
「媒介契約書」とは、
媒介とは「仲介」の事です。宅建業者は、買主・売主より媒介の依頼を受けた場合、その依頼内容を示した書面（媒介契約書）を交付することが義務付けられています。
実際の契約までの流れは次の通りです。
～～～～～～～～～～～～契約・引渡までの流れ～～～～～～～～～～～～
物件情報を収集→物件の選定→物件の内覧・確認
↓
媒介契約の締結
↓
買付証明の発行（申込書）買う為の意思表示
↓
重要事項説明
↓
売買契約締結（手付金授受）
↓
決済・引渡し
↓
登記完了
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では重要事項説明書にはどのような事が記載されているのかをご説明します。
Ⅰ．対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
- 登記簿に記録された事項
- 法令に基づく制限の概要（都市計画法・建築基準法など）
- 私道に関する負担または境界線後退（セットバック）に関する事項
- 飲料水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況
- 工事完成時の形状・構造等（未完成物件の場合）
- 当該宅地建物の存する区域
造成宅地防災区域内か否か・土砂災害警戒区域内か否か - 新築・中古住宅の区分と性能評価（住宅性能評価書の交付の有無）
- 石綿（アスベスト）使用の調査結果の記録について
- 耐震診断の内容について
Ⅱ．取引条件に関する事項
- 取引にあたって授受される金銭（代金・交換差金とそれ以外の金銭の授受）
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
- 手付金等の保全措置の概要（不動産業者が売主の場合）
- 支払金または預り金の保全措置の概要
- 金銭の貸借に関する事項
- 宅地または建物の瑕疵担保責任に関する保証保険等の措置の概要
- 割賦販売に係る事項
Ⅲ．その他の事項
- 供託所等に関する事項
※その他、取引判断に重要な影響を及ぼす事項についても記載・説明されます
マンション等の区分所有建物の場合には、上記に加え次の事項も説明します。
一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
- (1) 敷地に関する権利の種類及び内容
- (2) 管理費等の減免
- (3) 共用部分に関する規約等の定め
- (4) 専用使用権に関する規約等の定め
- (5) 計画修繕積立金等に関する事項
- (6) 通常の管理費用の額
- (7) 管理の委託先
- (8) 建物の維持修繕の実施状況の記録
- (9) その他
重要事項説明書は以上の内容が記載された書面です。
土地建物の売買（購入）をお考えの方は、契約書も重要ですが、重要事項説明書の内容について分からない事は積極的に質問し、理解・納得されてから契約締結にのぞみましょう。
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