2012/05/01 M町 アパート事業計画のご相談【前編】
本日も弊社HPをご覧いただきまして、誠に有難うございます。
5月に入り、世間ではゴールデンウィーク、大型連休がスタートしました。
長期休暇で帰省される方も多いと思います。
皆様はどのようにお過ごしになるご予定でしょうか。
日頃できないことをするにはもってこいの時間でしょうか。
家で過ごすもよし、旅行するもよし・・・過ごし方は十人十色ですね。
自分としましては、県外の友人を横浜に招き、鎌倉日帰り旅行、
また横浜スタジアムでの横浜対中日戦チケットを確保！大変楽しみでなりません。
弊社の先輩社員にご予定は？とお伺いした所、「東北松島へ2泊3日」との事でした。
長期連休、夏お盆あたり？自分も故郷のある西日本へ帰省してみようと思います。
※弊社ＧＷ休暇、2日～６日、
０３－５４５９－１９８３までご連絡ください。
さて、本日はオーナー様よりご相談のありました
「M町事業計画」についてご紹介させていただきます。
日頃より大変お世話様でございます、オーナーＫ様から「以前よりアパートの計画を進めたい」と弊社へご相談承りました。
しばらく保留状態でしたが今回、進行のご意向でご相談いただきました。
現状畑、面積約890㎡の土地にはいくつかの解決すべき点があります。
事業計画を進めるにあたってオーナー様より問題点、ご要望をお伺いし、設計事務所と弊社より対策をご提案させていただきました。
【問題１】道路
袋小路、行き止まりで、現状のままでは避難通路確保等が好ましくない。
【対策】
道路は現況、お寺に向けて市道、赤道（あかみち）がつながっている。
土地の評価が上がるので、最終的には道をつなげる。
位置指定道路の施工を行うこと。
【問題２】お寺との土地の使用
隣接する土地の所有権がお寺にある。道路をつなげて計画するためには、お寺の承諾を得る必要がある。
【対策】
・お寺への土地の借地の協議を業務委託としてお任せいただく。
・全面積を一度に開発せず、二期での計画とし、二期目ではお寺から借地としてお借りし計画する。
・分筆、登記、境界石確認をする。
【問題３】古井戸
以前より古井戸がある。井戸はそのままにしておきたい。
【対策】
古井戸はおおよそ100年前に御影石を積み上げて作られたものであること、
井戸はそのままにして、配置計画でオブジェ等計画する。
【問題４】がけ
土地下に崖、水路があるが地盤は問題ないか。
【対策】
畑下のがけ面は、きちんと地盤調査をし、地盤改良や杭など検討、慎重に進める。
以上の内容で幾度とお打合せ、メールでのやり取りを重ね、
オーナー様・設計事務所・弊社にて業務委託契約を締結させていただきました。
オーナー様にはご多忙の折、弊社までお越しくださいまして、本当に有り難いことでございます。
この場をお借りして御礼申し上げます。引き続きよろしくお願い申し上げます。
早速、問題をひとつひとつクリア（解決）すべく現地調査へと進みます。
【問題２の対策】土地測量・分筆
今回、事業計画は二期分の予定であり、建築計画を進めるには、面積約４４１㎡に分筆、境界石埋設、登記が必要となります。弊社は土地家屋調査士のＹ先生へご依頼、まずは分筆線の確定に必要な「現況測量図」を作成するため、測量を行っていただきました。
測量の事前調査として石を確認します。
（写真左・中央）土に埋まっていた境界石。
（写真右）境界石がここにもありました！見つけたときは感動ものです。
２）測量機械
（写真左）トラバー点指示で求積図や高低差まで自動的に計算する精密機械です。精密機械故に転倒厳禁！
（写真右）境界石の先端に設置して確認します。
３）実測
測量後、現況測量図が完成、これより建築配置計画に基づいて、
位置指定道路施工後、分筆登記の予定でございます。
【問題４の対策】～建築の要～ 地盤調査
畑の下のがけ面、前面道路の地盤の強度を知った上で建築計画が進みます。
今回はボーリング調査、スウェーデン・サウンディング調査を実施いたしました。
１）ボーリング調査 2ヶ所
（写真左）畑全体 右手前にやぐら組み、ボーリング機械が見えます。
写真中央に古井戸が見えます。
（写真中央）前面道路側のボーリング調査中。
（写真右）送水してロットを地中に貫入していきます。
ロータリー式ボーリングマシンを使用する標準貫入試験によってＮ値を求めます。
標準貫入試験Ｎ値・・・63.5ｋｇのモンケンを自由落下させた際に
ロット先端のサンプラーが地盤中に３０㎝貫入するのに要した打撃回数です。
ボーリング削孔と併用し原則１ｍごとに行います。
採取した試料は都度、色調・含水状態・混入物等の観察を行った後、ビニール袋で持ち帰り、土質標本試料とするそうです。
（写真左）採取したばかりの試料です。こちらは粘性土でした。
（写真中央）掘削深さ８ｍ位で礫が出ました！遥か昔の地形として、
沢、河川であったことが考えられます。
（写真右）深さ・ナンバーが記載されています。
２）スウェーデン・サウンディング調査 ５ヶ所
こちらは、ロッドに25kgの荷重を掛け、スクリューポイントが地盤に潜むか確認します。
沈まない場合は、更に25kgずつ荷重を増やしていきます。（25kg→50kg→75kg→100kg）
途中で沈んだ場合は、その重さと貫入した距離で記録します。
調査中は音、感触も記録して判断材料とするそうです。
【調査終了条件】
（１）地盤の粘着力・摩擦力でロットの回転時の反発力が著しく大きな場合
（２）大きな石などに当たって、空転する場合
（３）強固な地層に達し、貫入量の半回転数が基準回転以上になった場合
（４）貫入深さが10ｍに達した場合
写真は調査機です。
【考察】
・建物に最も影響を及ぼす範囲に「自沈層」がある
・測点により自沈する荷重、「層厚のバラツキ」が見られる
・「不安定な地盤」である
・「建物荷重による不同沈下の可能性」の懸念
・柱状改良・鋼管杭による杭基礎など「地盤改良工事」の検討の必要がある
以上、土地分筆、地盤調査の結果を後日、Ｋ様へご報告させていただきました。
位置指定道路の申請も無事受理され、いよいよ5月10日より道路施工着工予定の運びとなりました。
今後も引き続きご報告させていただきたいと存じます。
Ｋ様にご納得いただける様、年内竣工を目指した工程で確実に進めていけるよう、あらゆる問題を解決して邁進していく所存でございます。
※木造建築・賃貸・売買でのご心配事がございましたらどうぞ、お問い合わせください。
我々、インテリジェンス・ネットワークはいつも全力でお問い合わせに対応いたします。
我々、インテリジェンス・ネットワークは・・・
お客様からのご紹介を大切に！ 問題をひとつひとつ解決し、
夢の空間のご提供のため、社員一同精進してまいります！
建築メンテナンス担当より
本日も弊社HPをご覧いただきまして、誠に有難うございます。
5月に入り、世間ではゴールデンウィーク、大型連休がスタートしました。
長期休暇で帰省される方も多いと思います。
皆様はどのようにお過ごしになるご予定でしょうか。
日頃できないことをするにはもってこいの時間でしょうか。
家で過ごすもよし、旅行するもよし・・・過ごし方は十人十色ですね。
自分としましては、県外の友人を横浜に招き、鎌倉日帰り旅行、
また横浜スタジアムでの横浜対中日戦チケットを確保！大変楽しみでなりません。
弊社の先輩社員にご予定は？とお伺いした所、「東北松島へ2泊3日」との事でした。
長期連休、夏お盆あたり？自分も故郷のある西日本へ帰省してみようと思います。
※弊社ＧＷ休暇、2日～６日、
０３－５４５９－１９８３までご連絡ください。
さて、本日はオーナー様よりご相談のありました
「M町事業計画」についてご紹介させていただきます。
日頃より大変お世話様でございます、オーナーＫ様から「以前よりアパートの計画を進めたい」と弊社へご相談承りました。
しばらく保留状態でしたが今回、進行のご意向でご相談いただきました。
現状畑、面積約890㎡の土地にはいくつかの解決すべき点があります。
事業計画を進めるにあたってオーナー様より問題点、ご要望をお伺いし、設計事務所と弊社より対策をご提案させていただきました。
【問題１】道路
袋小路、行き止まりで、現状のままでは避難通路確保等が好ましくない。
【対策】
道路は現況、お寺に向けて市道、赤道（あかみち）がつながっている。
土地の評価が上がるので、最終的には道をつなげる。
位置指定道路の施工を行うこと。
【問題２】お寺との土地の使用
隣接する土地の所有権がお寺にある。道路をつなげて計画するためには、お寺の承諾を得る必要がある。
【対策】
・お寺への土地の借地の協議を業務委託としてお任せいただく。
・全面積を一度に開発せず、二期での計画とし、二期目ではお寺から借地としてお借りし計画する。
・分筆、登記、境界石確認をする。
【問題３】古井戸
以前より古井戸がある。井戸はそのままにしておきたい。
【対策】
古井戸はおおよそ100年前に御影石を積み上げて作られたものであること、
井戸はそのままにして、配置計画でオブジェ等計画する。
【問題４】がけ
土地下に崖、水路があるが地盤は問題ないか。
【対策】
畑下のがけ面は、きちんと地盤調査をし、地盤改良や杭など検討、慎重に進める。
以上の内容で幾度とお打合せ、メールでのやり取りを重ね、
オーナー様・設計事務所・弊社にて業務委託契約を締結させていただきました。
オーナー様にはご多忙の折、弊社までお越しくださいまして、本当に有り難いことでございます。
この場をお借りして御礼申し上げます。引き続きよろしくお願い申し上げます。
早速、問題をひとつひとつクリア（解決）すべく現地調査へと進みます。
【問題２の対策】土地測量・分筆
今回、事業計画は二期分の予定であり、建築計画を進めるには、面積約４４１㎡に分筆、境界石埋設、登記が必要となります。弊社は土地家屋調査士のＹ先生へご依頼、まずは分筆線の確定に必要な「現況測量図」を作成するため、測量を行っていただきました。
・境界石の事前調査
表示されている境界石、市石や民間石など埋設石を計測点とし、求積していきます。測量の事前調査として石を確認します。
（写真左・中央）土に埋まっていた境界石。
（写真右）境界石がここにもありました！見つけたときは感動ものです。
２）測量機械
（写真左）トラバー点指示で求積図や高低差まで自動的に計算する精密機械です。精密機械故に転倒厳禁！
（写真右）境界石の先端に設置して確認します。
３）実測
測量後、現況測量図が完成、これより建築配置計画に基づいて、
位置指定道路施工後、分筆登記の予定でございます。
【問題４の対策】～建築の要～ 地盤調査
畑の下のがけ面、前面道路の地盤の強度を知った上で建築計画が進みます。
今回はボーリング調査、スウェーデン・サウンディング調査を実施いたしました。
１）ボーリング調査 2ヶ所
（写真左）畑全体 右手前にやぐら組み、ボーリング機械が見えます。
写真中央に古井戸が見えます。
（写真中央）前面道路側のボーリング調査中。
（写真右）送水してロットを地中に貫入していきます。
ロータリー式ボーリングマシンを使用する標準貫入試験によってＮ値を求めます。
標準貫入試験Ｎ値・・・63.5ｋｇのモンケンを自由落下させた際に
ロット先端のサンプラーが地盤中に３０㎝貫入するのに要した打撃回数です。
ボーリング削孔と併用し原則１ｍごとに行います。
採取した試料は都度、色調・含水状態・混入物等の観察を行った後、ビニール袋で持ち帰り、土質標本試料とするそうです。
（写真左）採取したばかりの試料です。こちらは粘性土でした。
（写真中央）掘削深さ８ｍ位で礫が出ました！遥か昔の地形として、
沢、河川であったことが考えられます。
（写真右）深さ・ナンバーが記載されています。
２）スウェーデン・サウンディング調査 ５ヶ所
こちらは、ロッドに25kgの荷重を掛け、スクリューポイントが地盤に潜むか確認します。
沈まない場合は、更に25kgずつ荷重を増やしていきます。（25kg→50kg→75kg→100kg）
途中で沈んだ場合は、その重さと貫入した距離で記録します。
調査中は音、感触も記録して判断材料とするそうです。
【調査終了条件】
（１）地盤の粘着力・摩擦力でロットの回転時の反発力が著しく大きな場合
（２）大きな石などに当たって、空転する場合
（３）強固な地層に達し、貫入量の半回転数が基準回転以上になった場合
（４）貫入深さが10ｍに達した場合
写真は調査機です。
【考察】
・建物に最も影響を及ぼす範囲に「自沈層」がある
・測点により自沈する荷重、「層厚のバラツキ」が見られる
・「不安定な地盤」である
・「建物荷重による不同沈下の可能性」の懸念
・柱状改良・鋼管杭による杭基礎など「地盤改良工事」の検討の必要がある
以上、土地分筆、地盤調査の結果を後日、Ｋ様へご報告させていただきました。
位置指定道路の申請も無事受理され、いよいよ5月10日より道路施工着工予定の運びとなりました。
今後も引き続きご報告させていただきたいと存じます。
Ｋ様にご納得いただける様、年内竣工を目指した工程で確実に進めていけるよう、あらゆる問題を解決して邁進していく所存でございます。
※木造建築・賃貸・売買でのご心配事がございましたらどうぞ、お問い合わせください。
我々、インテリジェンス・ネットワークはいつも全力でお問い合わせに対応いたします。
我々、インテリジェンス・ネットワークは・・・
お客様からのご紹介を大切に！ 問題をひとつひとつ解決し、
夢の空間のご提供のため、社員一同精進してまいります！
建築メンテナンス担当より
