2011/10/20 お客様相談：賃貸物件売却相談（9月23日〔金〕）
アメリカのサブプライム問題から「中小企業金融円滑化法」は（返済猶予法）が2009年12月、当時の金融・郵政改革担当大臣だった亀井静香代議士の強力な提言で成立したことは、記憶に新しいことと思います。
また、3月11日の「東日本大震災」そして、平成24年3月31日まで「返済猶予法」が延長されました。
今回、ギリシャの債務不履行問題に端を発したEU十数カ国に問題が波及しつつあり、現在の日本を含めた状況は予断を許さない状況になりつつあります。
現在、日本経済もある一面では経済指標が上向く数値が出ていますが、内需の数字は「返済猶予法」（延命装置）をつけた状態での指標だと小生は考えます。
まもなく、「返済猶予法」（延命装置）が外される時期が迫っているのです。
仮に時限立法の期限で「返済猶予法」が、終了してしまえば国内の中小零細企業と個人（住宅ローンなど）にも大変な混乱が起きるのではないか？と心配しております。
混乱とは、現在、借り入れをしている企業（事業資金）や個人（住宅ローン）のなかで「返済猶予法」などさまざまな、制度を利用されている企業や個人が「延命措置」が外されると自身で生命を保てるのであれば良いのですが？
自身で生命を維持できない企業や個人は大変辛い結果が発生するのではないでしょうか？
万一、発生致しますと現在、担保になっている不動産等が整理・売却される事が、想像できます。
現在、「返済猶予法」（延命措置的制度）を利用されている数百万の企業・個人
の中で仮に２０％の企業・個人の担保物件が同時期に整理・売却があるとするならば不動産相場（売買・賃貸）はどうなるのか？本当に心配でなりません。
現在、金融機関から資金の借り入れをし、共同住宅等を運営されているオーナー様で家賃相場が下がり当初の返済計画（収支ﾊﾞﾗﾝｽ）が大きく変わられている様でしたら、お早めに金融機関や不動産会社・弁護士さんなど専門の方にご相談をしていただきたいと思います。
今回の「お客様ご相談」は、長年にわたり（18年間）弊社と賃貸募集管理をお任せいただきましたオーナー様です。ご相談内容をご紹介させていただきます。
9月23日（金）「春分の日」関東地方に台風15号が通過し多くの帰宅困難者を出し都市交通機能がマヒし通過後はさわやかな陽気となりました。
「暑さ寒さは彼岸まで」と昔の人より言い伝えられた通りになった時期に、あるオーナー様より1本の電話を頂きました。
「土地を売りたいと考えているので、相談に乗ってもらいたい。」
翌日、弊社営業マンがオーナー様宅へ訪問し、相談内容のヒアリングから行いました。
「所有物件の返済がきつく、借り入れ先の金融機関へ相談した所、担当者より「一つの土地に物件が２棟建っていて、その内の1棟を売り一部繰上げ返済し、また頑張ってみれば良いのでは？」とアドバイスを受けたとの事でした。
現在の残済がいくら残っているのか？確認し、実際にいくらで売れるかを査定してみましょうと弊社担当よりお伝えしました。
その後、実際に売りたい土地の境界を目視にて確認を行いました。
民民〔民間同士の境界〕の境界線は見当たりませんでした。（良くある事です。）
いずれにしても測量が必要なので、土地家屋調査士へ依頼をし、何㎡を売却に出すか実測してから決める事をオーナー様へご助言致しました。
分筆し売却予定面積が確定した所で売却価格より諸経費を引き、手取り金額を返済に当て、抵当権一部抹消の依頼を借り入れ先、金融機関へ行う予定です。
金融機関より抵当権一部抹消手続きの了解が得られれば、売却予定の賃貸物件の立ち退き手続きに入ります。
立ち退きが完了してから物件を解体し、更地として売り出す予定です。
以上、お客様相談内容を紹介させて戴く事で、弊社ホームページにアクセスされた全ての方々の参考にして頂ければ幸いです。
（株）インテリジェンス・ネットワーク 営業責任者
アメリカのサブプライム問題から「中小企業金融円滑化法」は（返済猶予法）が2009年12月、当時の金融・郵政改革担当大臣だった亀井静香代議士の強力な提言で成立したことは、記憶に新しいことと思います。
また、3月11日の「東日本大震災」そして、平成24年3月31日まで「返済猶予法」が延長されました。
今回、ギリシャの債務不履行問題に端を発したEU十数カ国に問題が波及しつつあり、現在の日本を含めた状況は予断を許さない状況になりつつあります。
現在、日本経済もある一面では経済指標が上向く数値が出ていますが、内需の数字は「返済猶予法」（延命装置）をつけた状態での指標だと小生は考えます。
まもなく、「返済猶予法」（延命装置）が外される時期が迫っているのです。
仮に時限立法の期限で「返済猶予法」が、終了してしまえば国内の中小零細企業と個人（住宅ローンなど）にも大変な混乱が起きるのではないか？と心配しております。
混乱とは、現在、借り入れをしている企業（事業資金）や個人（住宅ローン）のなかで「返済猶予法」などさまざまな、制度を利用されている企業や個人が「延命措置」が外されると自身で生命を保てるのであれば良いのですが？
自身で生命を維持できない企業や個人は大変辛い結果が発生するのではないでしょうか？
万一、発生致しますと現在、担保になっている不動産等が整理・売却される事が、想像できます。
現在、「返済猶予法」（延命措置的制度）を利用されている数百万の企業・個人
の中で仮に２０％の企業・個人の担保物件が同時期に整理・売却があるとするならば不動産相場（売買・賃貸）はどうなるのか？本当に心配でなりません。
現在、金融機関から資金の借り入れをし、共同住宅等を運営されているオーナー様で家賃相場が下がり当初の返済計画（収支ﾊﾞﾗﾝｽ）が大きく変わられている様でしたら、お早めに金融機関や不動産会社・弁護士さんなど専門の方にご相談をしていただきたいと思います。
今回の「お客様ご相談」は、長年にわたり（18年間）弊社と賃貸募集管理をお任せいただきましたオーナー様です。ご相談内容をご紹介させていただきます。
9月23日（金）「春分の日」関東地方に台風15号が通過し多くの帰宅困難者を出し都市交通機能がマヒし通過後はさわやかな陽気となりました。
「暑さ寒さは彼岸まで」と昔の人より言い伝えられた通りになった時期に、あるオーナー様より1本の電話を頂きました。
「土地を売りたいと考えているので、相談に乗ってもらいたい。」
翌日、弊社営業マンがオーナー様宅へ訪問し、相談内容のヒアリングから行いました。
「所有物件の返済がきつく、借り入れ先の金融機関へ相談した所、担当者より「一つの土地に物件が２棟建っていて、その内の1棟を売り一部繰上げ返済し、また頑張ってみれば良いのでは？」とアドバイスを受けたとの事でした。
現在の残済がいくら残っているのか？確認し、実際にいくらで売れるかを査定してみましょうと弊社担当よりお伝えしました。
その後、実際に売りたい土地の境界を目視にて確認を行いました。
民民〔民間同士の境界〕の境界線は見当たりませんでした。（良くある事です。）
いずれにしても測量が必要なので、土地家屋調査士へ依頼をし、何㎡を売却に出すか実測してから決める事をオーナー様へご助言致しました。
分筆し売却予定面積が確定した所で売却価格より諸経費を引き、手取り金額を返済に当て、抵当権一部抹消の依頼を借り入れ先、金融機関へ行う予定です。
金融機関より抵当権一部抹消手続きの了解が得られれば、売却予定の賃貸物件の立ち退き手続きに入ります。
立ち退きが完了してから物件を解体し、更地として売り出す予定です。
以上、お客様相談内容を紹介させて戴く事で、弊社ホームページにアクセスされた全ての方々の参考にして頂ければ幸いです。
（株）インテリジェンス・ネットワーク 営業責任者
