2014/08/07 売買契約の基本事項について（２）
当社ホームページをご覧いただきまして大変ありがとうございます。
今年は、梅雨明けから３０℃を超える日が続き、日中も蒸し暑く夜も寝苦しいですね。
５月ごろのニュースでは、今年はエルニーニョ現象が発生する可能性が高いと言っていたようですが、結果発生しなかったようです。
エルニーニョ現象
太平洋赤道域の日付変更線付近から南米ペルー沿岸にかけて海面水温が平年より高くなり、その状態が１年以上続く現象を言い、エルニーニョ現象が発生すると、太平洋赤道域の東部の海面水温が上昇する一方で、太平洋熱帯域の西部では海面水温が低下して対流活動が不活発になる。
このため、太平洋高気圧の日本付近への張り出しが弱くなり、日本の夏の天候が低温・多雨・寡照（日照不足）となる傾向がある。
エルニーニョ現象などは、南米で起こる現象ですが、日本の天候に大きく影響するとみられることから、気象庁は熱帯域の海洋変動を監視し発表している様です。
前回に続き、売買契約の基本事項について記載して行きたいと思います。
→ 売買契約の基本事項について（１）（2014.06.26）は こちら
契約解除条項
契約当事者のいずれか一方が、契約条項に違反した場合、相手方は契約を解除できる旨を定めることが一般的でありますが、その場合でも履行遅滞を理由とする解除は、特別の定めをしない限り、相当期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行しないときに、はじめてすることができます。（民法第５４１条）
期間を定めないで催告した場合でも、その催告から相当期間を経過すれば解除できる（判例）。期間が相当でない催告も同じである（判例）
債務者があらかじめ履行を拒絶した場合のように債務者に履行をする医師がないことが明らかであっても、催告したのちでなければ解除できない（判例）。このような場合でも、債権者が催告すれば、債務者は翻意（決意を変える事）して履行をすることも考えられるからである。
以上のような催告をしないで解除できるという特約、すなわち無催告解除の特約も有効である。
停止条件と解除条件
（１）停止条件付き契約
停止条件付き契約とは、一定の事実の発生により契約の効力が生ずる契約を言います。
例えば、宅地の売買において、売主と買主間で売主を請負人、買主を注文者とする同土地上の建物建築の請負契約が締結されたときに、宅地の売買契約の効力が発生する、というものである。（建築条件付き土地など）
（２）解除条件付き契約
解除条件付き契約とは、一定の事実の発生により契約の効力が消滅する契約を言う。
例えば、買主が支払うべき代金についてローン融資の不成立が確定したときは契約の効力が失われる、というものである。（ローン条項など）
これらの条件付き契約は、不法な行為をなすこと、また不法な行為をなさないことを条件とする場合、あるいは社会通念不可能な事実を停止条件とするようなもの、および債務者の意思のみにかかる停止条件（履行したくなったら履行する）を除き、当事者間で自由に決定し、締結することができます。
担保権・用益権の除去抹消
売買の目的物件に抵当権・先取特権などの担保物件がついている場合、被担保債権の債務者が弁済をしなければ、買主は競売により所有権を失うことになり、また目的物件に他人に対抗できる地上権や地役権が存するときは、買主はそれらの権利による制限を受けてしまうことになる。
従って、通常の契約書においては、売主は売買の目的物件について買主の所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければならないことを定めるのが通常である。
この場合は、被担保債権の支払を従来の債務者である売主が行うという前提であるが、その債務を買主が承継するという場合もあり得る。
すなわち、買主が担保権者の承諾を得て債務を引き受けてしまう方法である。
この場合は、担保権者への支払いは買主が責任を負うことになるのであるから、言うまでもなく買主の買受代金は、引き受けた債務額を控除した額とする必要がある。
なお、売買の合意がなされた時点においては、負担や制限がなかったとしても、売買契約の締結時点では目的物件に制限（とくに差押など）がなされることもあるので、売買代金の最終決済の授受の直前に登記簿の閲覧や登記事項要約書の取得等の確認を行う必要があります。
今回は、契約時に付随してくる問題を記載しました。
停止条件と解除条件は分かりづらいですし、どちらか分からなくなります。
例として
停止条件「テストで１００点を取ったら、ご褒美をあげます」
→１００点を取るまで停止している条件が取ったことにより効果が発生するということです。
解除条件「テストで１００点取れなかったら、ご褒美はあげません」
→１００点を取れなかった事により解除されるということです。
少しは分かりましたでしょうか？
興味ある方は、勉強してみてください。
われわれインテリジェンス・ネットワーク一同はお客様を第一に考え成長していきます。
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今年は、梅雨明けから３０℃を超える日が続き、日中も蒸し暑く夜も寝苦しいですね。
５月ごろのニュースでは、今年はエルニーニョ現象が発生する可能性が高いと言っていたようですが、結果発生しなかったようです。
エルニーニョ現象
太平洋赤道域の日付変更線付近から南米ペルー沿岸にかけて海面水温が平年より高くなり、その状態が１年以上続く現象を言い、エルニーニョ現象が発生すると、太平洋赤道域の東部の海面水温が上昇する一方で、太平洋熱帯域の西部では海面水温が低下して対流活動が不活発になる。
このため、太平洋高気圧の日本付近への張り出しが弱くなり、日本の夏の天候が低温・多雨・寡照（日照不足）となる傾向がある。
エルニーニョ現象などは、南米で起こる現象ですが、日本の天候に大きく影響するとみられることから、気象庁は熱帯域の海洋変動を監視し発表している様です。
前回に続き、売買契約の基本事項について記載して行きたいと思います。
→ 売買契約の基本事項について（１）（2014.06.26）は こちら
契約解除条項
契約当事者のいずれか一方が、契約条項に違反した場合、相手方は契約を解除できる旨を定めることが一般的でありますが、その場合でも履行遅滞を理由とする解除は、特別の定めをしない限り、相当期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行しないときに、はじめてすることができます。（民法第５４１条）
期間を定めないで催告した場合でも、その催告から相当期間を経過すれば解除できる（判例）。期間が相当でない催告も同じである（判例）
債務者があらかじめ履行を拒絶した場合のように債務者に履行をする医師がないことが明らかであっても、催告したのちでなければ解除できない（判例）。このような場合でも、債権者が催告すれば、債務者は翻意（決意を変える事）して履行をすることも考えられるからである。
以上のような催告をしないで解除できるという特約、すなわち無催告解除の特約も有効である。
停止条件と解除条件
（１）停止条件付き契約
停止条件付き契約とは、一定の事実の発生により契約の効力が生ずる契約を言います。
例えば、宅地の売買において、売主と買主間で売主を請負人、買主を注文者とする同土地上の建物建築の請負契約が締結されたときに、宅地の売買契約の効力が発生する、というものである。（建築条件付き土地など）
（２）解除条件付き契約
解除条件付き契約とは、一定の事実の発生により契約の効力が消滅する契約を言う。
例えば、買主が支払うべき代金についてローン融資の不成立が確定したときは契約の効力が失われる、というものである。（ローン条項など）
これらの条件付き契約は、不法な行為をなすこと、また不法な行為をなさないことを条件とする場合、あるいは社会通念不可能な事実を停止条件とするようなもの、および債務者の意思のみにかかる停止条件（履行したくなったら履行する）を除き、当事者間で自由に決定し、締結することができます。
担保権・用益権の除去抹消
売買の目的物件に抵当権・先取特権などの担保物件がついている場合、被担保債権の債務者が弁済をしなければ、買主は競売により所有権を失うことになり、また目的物件に他人に対抗できる地上権や地役権が存するときは、買主はそれらの権利による制限を受けてしまうことになる。
従って、通常の契約書においては、売主は売買の目的物件について買主の所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消しなければならないことを定めるのが通常である。
この場合は、被担保債権の支払を従来の債務者である売主が行うという前提であるが、その債務を買主が承継するという場合もあり得る。
すなわち、買主が担保権者の承諾を得て債務を引き受けてしまう方法である。
この場合は、担保権者への支払いは買主が責任を負うことになるのであるから、言うまでもなく買主の買受代金は、引き受けた債務額を控除した額とする必要がある。
なお、売買の合意がなされた時点においては、負担や制限がなかったとしても、売買契約の締結時点では目的物件に制限（とくに差押など）がなされることもあるので、売買代金の最終決済の授受の直前に登記簿の閲覧や登記事項要約書の取得等の確認を行う必要があります。
今回は、契約時に付随してくる問題を記載しました。
停止条件と解除条件は分かりづらいですし、どちらか分からなくなります。
例として
停止条件「テストで１００点を取ったら、ご褒美をあげます」
→１００点を取るまで停止している条件が取ったことにより効果が発生するということです。
解除条件「テストで１００点取れなかったら、ご褒美はあげません」
→１００点を取れなかった事により解除されるということです。
少しは分かりましたでしょうか？
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