2014/06/26 売買契約の基本事項について
当社ホームページをご覧頂き誠にありがとうございます。
今の話題といえばワールドカップですね。
FIFAワールドカップ2014ブラジル大会の予選リーグも中盤まできています。
期待の日本チームは、先日ギリシャと０－０の引き分けとなってしまいましたね。
次のコロンビア戦は２５日（水）５：００という事ですので、これがホームページにアップされている時はもう結果が出ていると思います。
日本チームが決勝リーグへ行ける可能性がわずかですが残っているのでみんなで応援しましょう。
さて、今回は、売買契約の基本的事項について記載して行く様にします。
法律用語が何点か出てきますので、最後に（注釈）がありますが、よろしかったら読んでみて下さい。
申込金・内金・手付金
（１）申込金（申込証拠金）
マンションや建売住宅の分譲に当って、購入希望者から分譲者に対し、申込みと同時に支払われる一定額の金額の事を申込金または申込証拠金と言います。申込者がこの金銭を支払ったのちに、売主と売買契約の締結をするに至れば、契約締結時に買主が支払う手付金の一部に充当するというものが多いようです。
この申込金の法的性格については、売買予約の手付とみるもの、契約の申込の条件とみるものなどの解釈もあるが、一般的にはそこまでの性格ではなく、単に購入希望者＝申込者が優先的に購入しうる権利を確保する目的で売主に交付するものであり、買主としての違約・キャンセルのペナルティーが発生するものではないと解されています。
（２）内金
契約締結の際に授受される金銭であることは、次の「手付金」と同じであるが、代金の一部の弁済であるものをいう事が多い。要するに、買主が代金の一部について同時履行の抗弁権（注１）を放棄して先払いするものである。もっとも、契約締結時に「内金」という名目で支払われても、必ずしも内金とは限らず、手付金のこともあり、結局、当事者の意思によって判断せざるを得ない。
（法律で定められている言葉ではない。一般的には売買代金の一部として支払われる金銭で、内金を放棄しても契約解除出来るという法律の定めはない、また契約成立しない場合でも返金されない。）
（３）手付金
①手付金の意義
契約締結の際に、当事者の一方（多くの場合は買主）から相手方に対して交付される金銭その他の有価物を手付金または単に手付という。
②手付金の成立
手付金は、契約締結の際に手付金を交付する契約によって成立する。手付金契約は要物契約（注３）であり、現実に授受されることによって成立し、また売買等の契約に付帯する契約ではあるが、それとは独立した契約である。もっとも、実務のうえでは最終的には、代金の一部に充当することが多い。
③手付金の性格・種類
一般に手付金には、次の種類があるといわれており、具体的な取引において授受される手付金が、どの性格をもつものであるかは、契約当事者の意思で決定される。当事者間で明確な取り決めがないときについて、民法は解約手付と推定することにしている（民法第557条）実際の取引における手付は、解約手付が圧倒的に多いからである。
もっとも、業者が自ら売主となる売買契約において、業者が受領する手付は、それがどのような性格の手付であっても解約手付の性格も併せもつものとみなされ、買主の契約関係からの離脱の道を保障している（業法第39条第2項）
（ア）証約手付
契約が締結されたということを示し、その証拠という趣旨で交付される手付のことを「証約手付」といいます。どのような手付でも、最小限この効果はあると解されています。
（イ）違約手付
手付を交付した者が債務を履行しない場合に、違約罰として没収されるという趣旨で交付される手付のことを「違約手付」という。従って、違約手付は、履行確保のための手段となる手付ということができる。
（注）当事者に債務不履行があったときは、手付没収、手付倍額を支払う趣旨で授受される、損害賠償額の予定を兼ねる手付（これを「違約手付」という場合もある）
（ウ）解約手付
当事者が手付の額だけの損失を覚悟すれば、相手方に債務不履行がなくても、相手方が履行に着手するまでは、契約の解除をすることができるという趣旨で交付される手付のことを「解約手付」といいます。すなわち、契約当事者が一定の時期までならお互いに解除権を自由に行使できるという、いわば解除権留保の手段として交付されるものであります。
解約手付を交付した者は、手付を放棄し、解約手付を受領したものは、手付の倍額を提供すれば契約の解除ができる。いわゆる「手付流し」「手付倍返し」です。
解約手付による契約解除は、いつまでもできるわけではなく、相手方が履行に着手した以降はできない。民法は、「当事者の一方が履行に着手するまで」（民法第557条第1項）と規定しているため、解除できる期限については判例・学説上争いがあったが、最高裁は「相手方」が履行に着手するまでである旨の見解を示した。これは、すでに履行に着手したということは、契約を最後まで果たしたいという意思の表れであり、その者を保護しようという趣旨から、履行に着手した者に対しては解除できない、との考えに基づくものである。従って、相手方がまだ履行に着手していなければ、たとえ自分が履行に着手していても解除権の行使ができることになる。
「履行に着手」の概念は、手付解除の時期的限界となるため、ある行為がそれに該当するかどうかについては裁判上争われる例が多い。前記の最高裁判例は、一般論として「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、または、履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」と判示した。簡単に言えば、履行の準備（例えば、買主が代金の融資を銀行から受けること。）の段階をこえて、履行行為（債務内容を実現する行為）にとりかかること、ということができる。
具体的に判例で認められた履行の着手として、売主については所有権移転の仮登記申請、売却を前提とした分筆登記申請であり、買主については売買代金の提供とともに目的物件の引渡しを求めたとき、中間金や残金を支払ったときなどがある。ただ、判例の傾向としては形式的に判断するのではなく具体的ケースにおいて、その時点における手付解除を認めることが、それまでの経過等に照らして公平かどうかを考慮して判断しているようである。よって画一的な説明は誤解を生じることもあるので、注意が必要である。
解約手付により解除をした場合には、債務不履行による解除の場合と異なり、損害賠償の請求を別途にすることはできない。
解約手付が授受されている場合でも、債務不履行を理由に解除がなされるときは、その手付金は返金されることになる。
なお、売主から手付倍返しによる解除の場合は、単に口頭で手付の倍額を償還する旨を告げるだけでは足りず、手付倍額の「現実の提供」が必要であるというのが最高裁の判例であります。
（注１）同時履行の抗弁権
双務契約（注２）の当事者の一方が履行の請求を受けた場合でも，相手方の履行の提供までは自己の履行を拒絶できる権利 (民法 533) 。たとえば売主は買主の代金提供までは目的物の引渡しを拒絶できるのがその例。
（注２）双務契約
当事者双方が互いに対価的な意義を有する債務を負担する契約を双務契約といい，そうでないものを片務契約という。たとえば，売買，賃貸借などは双務契約であり，贈与，使用貸借などは片務契約である。
（注３）要物契約
契約の成立に、当事者の合意だけでなく目的物の引き渡しなどの給付を必要とする契約。消費貸借・使用貸借など。
手付金・申込金・内金など取扱い当事者の意思により判断というあいまいな部分がありますので、実際に支払う際は、支払う相手にどのような性格の金銭かを十分確認してお支払いすることをお勧めします。
私たちインテリジェンス・ネットワーク一同は
これからもお客様に信頼されるよう成長してまいります。
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FIFAワールドカップ2014ブラジル大会の予選リーグも中盤まできています。
期待の日本チームは、先日ギリシャと０－０の引き分けとなってしまいましたね。
次のコロンビア戦は２５日（水）５：００という事ですので、これがホームページにアップされている時はもう結果が出ていると思います。
日本チームが決勝リーグへ行ける可能性がわずかですが残っているのでみんなで応援しましょう。
さて、今回は、売買契約の基本的事項について記載して行く様にします。
法律用語が何点か出てきますので、最後に（注釈）がありますが、よろしかったら読んでみて下さい。
申込金・内金・手付金
（１）申込金（申込証拠金）
マンションや建売住宅の分譲に当って、購入希望者から分譲者に対し、申込みと同時に支払われる一定額の金額の事を申込金または申込証拠金と言います。申込者がこの金銭を支払ったのちに、売主と売買契約の締結をするに至れば、契約締結時に買主が支払う手付金の一部に充当するというものが多いようです。
この申込金の法的性格については、売買予約の手付とみるもの、契約の申込の条件とみるものなどの解釈もあるが、一般的にはそこまでの性格ではなく、単に購入希望者＝申込者が優先的に購入しうる権利を確保する目的で売主に交付するものであり、買主としての違約・キャンセルのペナルティーが発生するものではないと解されています。
（２）内金
契約締結の際に授受される金銭であることは、次の「手付金」と同じであるが、代金の一部の弁済であるものをいう事が多い。要するに、買主が代金の一部について同時履行の抗弁権（注１）を放棄して先払いするものである。もっとも、契約締結時に「内金」という名目で支払われても、必ずしも内金とは限らず、手付金のこともあり、結局、当事者の意思によって判断せざるを得ない。
（法律で定められている言葉ではない。一般的には売買代金の一部として支払われる金銭で、内金を放棄しても契約解除出来るという法律の定めはない、また契約成立しない場合でも返金されない。）
（３）手付金
①手付金の意義
契約締結の際に、当事者の一方（多くの場合は買主）から相手方に対して交付される金銭その他の有価物を手付金または単に手付という。
②手付金の成立
手付金は、契約締結の際に手付金を交付する契約によって成立する。手付金契約は要物契約（注３）であり、現実に授受されることによって成立し、また売買等の契約に付帯する契約ではあるが、それとは独立した契約である。もっとも、実務のうえでは最終的には、代金の一部に充当することが多い。
③手付金の性格・種類
一般に手付金には、次の種類があるといわれており、具体的な取引において授受される手付金が、どの性格をもつものであるかは、契約当事者の意思で決定される。当事者間で明確な取り決めがないときについて、民法は解約手付と推定することにしている（民法第557条）実際の取引における手付は、解約手付が圧倒的に多いからである。
もっとも、業者が自ら売主となる売買契約において、業者が受領する手付は、それがどのような性格の手付であっても解約手付の性格も併せもつものとみなされ、買主の契約関係からの離脱の道を保障している（業法第39条第2項）
（ア）証約手付
契約が締結されたということを示し、その証拠という趣旨で交付される手付のことを「証約手付」といいます。どのような手付でも、最小限この効果はあると解されています。
（イ）違約手付
手付を交付した者が債務を履行しない場合に、違約罰として没収されるという趣旨で交付される手付のことを「違約手付」という。従って、違約手付は、履行確保のための手段となる手付ということができる。
（注）当事者に債務不履行があったときは、手付没収、手付倍額を支払う趣旨で授受される、損害賠償額の予定を兼ねる手付（これを「違約手付」という場合もある）
（ウ）解約手付
当事者が手付の額だけの損失を覚悟すれば、相手方に債務不履行がなくても、相手方が履行に着手するまでは、契約の解除をすることができるという趣旨で交付される手付のことを「解約手付」といいます。すなわち、契約当事者が一定の時期までならお互いに解除権を自由に行使できるという、いわば解除権留保の手段として交付されるものであります。
解約手付を交付した者は、手付を放棄し、解約手付を受領したものは、手付の倍額を提供すれば契約の解除ができる。いわゆる「手付流し」「手付倍返し」です。
解約手付による契約解除は、いつまでもできるわけではなく、相手方が履行に着手した以降はできない。民法は、「当事者の一方が履行に着手するまで」（民法第557条第1項）と規定しているため、解除できる期限については判例・学説上争いがあったが、最高裁は「相手方」が履行に着手するまでである旨の見解を示した。これは、すでに履行に着手したということは、契約を最後まで果たしたいという意思の表れであり、その者を保護しようという趣旨から、履行に着手した者に対しては解除できない、との考えに基づくものである。従って、相手方がまだ履行に着手していなければ、たとえ自分が履行に着手していても解除権の行使ができることになる。
「履行に着手」の概念は、手付解除の時期的限界となるため、ある行為がそれに該当するかどうかについては裁判上争われる例が多い。前記の最高裁判例は、一般論として「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、または、履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」と判示した。簡単に言えば、履行の準備（例えば、買主が代金の融資を銀行から受けること。）の段階をこえて、履行行為（債務内容を実現する行為）にとりかかること、ということができる。
具体的に判例で認められた履行の着手として、売主については所有権移転の仮登記申請、売却を前提とした分筆登記申請であり、買主については売買代金の提供とともに目的物件の引渡しを求めたとき、中間金や残金を支払ったときなどがある。ただ、判例の傾向としては形式的に判断するのではなく具体的ケースにおいて、その時点における手付解除を認めることが、それまでの経過等に照らして公平かどうかを考慮して判断しているようである。よって画一的な説明は誤解を生じることもあるので、注意が必要である。
解約手付により解除をした場合には、債務不履行による解除の場合と異なり、損害賠償の請求を別途にすることはできない。
解約手付が授受されている場合でも、債務不履行を理由に解除がなされるときは、その手付金は返金されることになる。
なお、売主から手付倍返しによる解除の場合は、単に口頭で手付の倍額を償還する旨を告げるだけでは足りず、手付倍額の「現実の提供」が必要であるというのが最高裁の判例であります。
（注１）同時履行の抗弁権
双務契約（注２）の当事者の一方が履行の請求を受けた場合でも，相手方の履行の提供までは自己の履行を拒絶できる権利 (民法 533) 。たとえば売主は買主の代金提供までは目的物の引渡しを拒絶できるのがその例。
（注２）双務契約
当事者双方が互いに対価的な意義を有する債務を負担する契約を双務契約といい，そうでないものを片務契約という。たとえば，売買，賃貸借などは双務契約であり，贈与，使用貸借などは片務契約である。
（注３）要物契約
契約の成立に、当事者の合意だけでなく目的物の引き渡しなどの給付を必要とする契約。消費貸借・使用貸借など。
手付金・申込金・内金など取扱い当事者の意思により判断というあいまいな部分がありますので、実際に支払う際は、支払う相手にどのような性格の金銭かを十分確認してお支払いすることをお勧めします。
私たちインテリジェンス・ネットワーク一同は
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