2014/05/08 修繕義務について
当社ホームページをご覧頂き誠にありがとうございます。
5月に入り、夏日という日もあり、陽射しが強くなってきましたね。
陽射しが強いと女性の方は紫外線が気になるのではないでしょうか？
紫外線はＵＶとも言いますが「ウルトラバイオレット」です。
ＵＶには、Ａ波・Ｂ波・Ｃ波とあり、地球に届いて要るのはＡ・Ｂ波という事です、また一番肌や眼に有害なのは、Ｂ波（ＵＶＢ）ということです。
予防策は環境省の「紫外線保健指導マニュアル」では
①紫外線の強い時間帯は避けましょう
②日陰を利用しましょう
③日傘を使い、帽子をかぶりましょう
④袖や襟のついた衣服で覆いましょう
⑤サングラスをかけましょう
⑥日焼け止めクリームを上手に使いましょう
という事ですが、なんだか一般的ですね。
紫外線は皮膚がん・白内障などの原因にもなるようですので、みなさまも実行して行きましょう。
4月3日分の続きとして賃貸借契約の確認事項として書いていきます。
前回も書きましたが、不動産業者として、貸主借主間の契約ですので参考にして頂ければとおもいます。
修繕義務の確認
１．目的物の修繕義務を負う者は、民法の原則によれば賃貸人である（民法第606条第1項）。賃貸借契約は、賃貸人が賃借人に賃貸目的物件を使用収益させることを約し、賃借人がその対価として賃料を支払うことを約する契約であるから、賃貸人は契約の効力として目的物件を使用収益させる積極的義務を負担し、その義務―内容として、目的物件の破損・毀損によって使用収益に支障が生じたときには、これを修繕する義務がある。
２．しかし、どのような場合に、どの範囲まで修繕義務を負うのかについては、法律に明確な規定はない。そして、上記の修繕義務に関する民法第606条の規定は、任意規定すなわち当事者間の合意により、任意に変更・修正ができる規定と解されており、また特別法である借地借家法でも修繕義務に関する特則を設けていないため、修繕に関する当事者間の特約は原則として有効と解されている。
３．従って、賃貸人の修繕義務を免除したり軽減することができるというのが一般的見解であって、実際一定の修繕は賃借人が行うという特約が多くみられる。この場合、修繕義務を負う範囲を明確に決め、契約書中に明示して、修繕に関する紛争を未然に防止する必要がある。
４．もっとも、修繕義務に関する特約は原則として自由に決められるといっても、一定の限界はあり、内容いかんによっては信義則（民法第1条第2項）ないし公序良俗（民法第90条）違反あるいは借地借家法第30条、第37条（一定の規定に反する特約を無効とする規定）の類推適用を根拠に無効と解されるものもあり得る。
例えば、賃料が世間相場に比べて決して低廉でないにもかかわらず、建物の土台、屋根、外壁、柱などの主要構造部分の大修繕も賃借人がその費用を負担する旨の特約は、その限りにおいて効力を有しないとの考えが有力である。
５．結局、具体的ケースについて、賃貸借契約の性質、それまでの経緯、公平の理念、当事者間の諸事情を総合考慮して、その有効無効を決めることになる。
原状回復費用の負担の確認
建物賃貸借において、契約が終了し、賃借人が建物から退去するに当たり、「ふすま、畳の張り替え代やハウスクリーニング費用を賃借人の負担とする」旨の特約、「返還すべき敷金からそれらの費用を控除する」旨の特約についてトラブルが多発している。平成10年1月の改正民事訴訟法によって創設された「少額訴訟制度」では、この問題から生ずる敷金返還請求も大いに利用されている。まず、その修復・補修の必要が、例えば、賃借人がタバコで畳を焦がしたとか、ふすまをウッカリ破いてしまったというように、賃借人の責任（故意・過失）に基づくものであるときには、それらの回復費用は賃借人の損害賠償義務の履行として負担しなければならず、また敷金はそういう性質の賃借人の負うべき債務を担保するものであるから、敷金から控除することができる。
問題は、「自然損耗」、「経年劣化」による汚損、褪色などを元の状態に戻す費用である。これについては、それに関する特約がある場合とない場合に分ける必要がある。
（１）特約がない場合
①賃貸借終了時において、ふすま、畳、カーペットの張り替え代、ハウスクリーニング代等は賃借人の負担とすることには、それが自然損耗、経年劣化によるものである限り、その旨のあらかじめの合意がない以上、賃借人の負担とさせることはできず、従って返還すべき敷金から控除する事はできない。
なぜなら、目的建物が自然に損耗し、経年劣化するのは当然のことであって、賃借人に何ら責任がないことだからである。その負担は賃料収入を得る賃貸人がすべきものである。
②従って、その旨の特約条項がなければ、自然損耗、経年劣化によるものを回復する費用は賃貸人の負担とするのが通説・判例の考え方ということができる。
（２）特約がある場合
これに対し、あらかじめ「退去時における費用負担を賃借人がする。」旨を特約している場合については、その特約の内容を２つに分けて検討しなければならない。
１）「原状に回復して」・「原状に復して」明け渡す旨の特約
賃貸借契約終了時における原状回復費用の負担に関して、契約書の条項に、契約が終了して賃借人が建物を明け渡すときは、賃借人は自己の費用をもって、「原状に回復して明け渡す」「原状に復して明け渡す」といった文言が明記されていることが多い。この場合、 賃借人に何ら責任（故意または過失）のない、いわゆる自然損耗、経年劣化による建物の汚損などの修復費用を、そのような契約条項を根拠に賃借人に負担させることができるか、賃借人に返還すべき敷金から控除できるのかという問題があった。
しかし、今日ではもはや、この問題点はほぼ解決したものとみてよい。そのような条項が定められている場合、「原状に回復して」とか「原状に復して」という意味は、賃借人に責任のある汚損、損壊の原状回復の費用を賃借人が負担するというものであって、自然損耗、経年劣化によるものは含まないと考えるのが多数の見解である。
裁判例でも、契約書中の「賃借人は、本契約が終了したときは、賃借人の費用をもって本物件を当初契約時の原状に復旧させ、賃貸人に明け渡さなければならない」との文言は、通常の使用による損耗汚損を原状に回復させる費用を賃借人が負担する特約とは解されない旨判示したものがある（大阪高裁判決・平成12年8月22日）
この裁判例の判決要旨は、ただ単に「原状に復して」とか「原状に回復して」というときには、自然損耗、経年変化によるものの回復費用の負担を賃借人に求めることはできない、ということであり、この解釈は前述のとおり多数の見解である。
２）賃借人の費用負担の範囲を具体的に明確に定めた特約
これに対し、契約書の条項において、例えば「ふすま、畳の張り替え代、ハウスクリーニング費用は、賃借人の責任の有無にかかわらす、賃借人の負担とする。」旨のように費目を掲げて明確にしている特約がある場合はどうか。
このような特約については、その特約の有効性について、従来、学説も分かれていて、裁判例もまちまちであったが、最高裁が平成17年12月16日に判示した賃借人の原状回復義務の存否が争点となったケースにおいて、あくまでも傍論ではあるが、「通常損耗については賃借人が原状回復義務を負う旨の特約の成立が認められるためには、同特約の内容が契約書自体に明記されているか、仮に契約書では明らかでない場合には、少なくとも賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められることが必要であるというべきである。」と、賃借人が自ら責任のない損耗について原状回復義務を負うための要件を述べている。
特約は具体的な項目・費用を明確にし、賃借人への説明と明確な認識が必要という事です。
また、暴利でないことも必要な要件です。
私たちインテリジェンス・ネットワーク一同は
これからもお客様に信頼されるよう成長してまいります。
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予防策は環境省の「紫外線保健指導マニュアル」では
①紫外線の強い時間帯は避けましょう
②日陰を利用しましょう
③日傘を使い、帽子をかぶりましょう
④袖や襟のついた衣服で覆いましょう
⑤サングラスをかけましょう
⑥日焼け止めクリームを上手に使いましょう
という事ですが、なんだか一般的ですね。
紫外線は皮膚がん・白内障などの原因にもなるようですので、みなさまも実行して行きましょう。
4月3日分の続きとして賃貸借契約の確認事項として書いていきます。
前回も書きましたが、不動産業者として、貸主借主間の契約ですので参考にして頂ければとおもいます。
修繕義務の確認
１．目的物の修繕義務を負う者は、民法の原則によれば賃貸人である（民法第606条第1項）。賃貸借契約は、賃貸人が賃借人に賃貸目的物件を使用収益させることを約し、賃借人がその対価として賃料を支払うことを約する契約であるから、賃貸人は契約の効力として目的物件を使用収益させる積極的義務を負担し、その義務―内容として、目的物件の破損・毀損によって使用収益に支障が生じたときには、これを修繕する義務がある。
２．しかし、どのような場合に、どの範囲まで修繕義務を負うのかについては、法律に明確な規定はない。そして、上記の修繕義務に関する民法第606条の規定は、任意規定すなわち当事者間の合意により、任意に変更・修正ができる規定と解されており、また特別法である借地借家法でも修繕義務に関する特則を設けていないため、修繕に関する当事者間の特約は原則として有効と解されている。
３．従って、賃貸人の修繕義務を免除したり軽減することができるというのが一般的見解であって、実際一定の修繕は賃借人が行うという特約が多くみられる。この場合、修繕義務を負う範囲を明確に決め、契約書中に明示して、修繕に関する紛争を未然に防止する必要がある。
４．もっとも、修繕義務に関する特約は原則として自由に決められるといっても、一定の限界はあり、内容いかんによっては信義則（民法第1条第2項）ないし公序良俗（民法第90条）違反あるいは借地借家法第30条、第37条（一定の規定に反する特約を無効とする規定）の類推適用を根拠に無効と解されるものもあり得る。
例えば、賃料が世間相場に比べて決して低廉でないにもかかわらず、建物の土台、屋根、外壁、柱などの主要構造部分の大修繕も賃借人がその費用を負担する旨の特約は、その限りにおいて効力を有しないとの考えが有力である。
５．結局、具体的ケースについて、賃貸借契約の性質、それまでの経緯、公平の理念、当事者間の諸事情を総合考慮して、その有効無効を決めることになる。
原状回復費用の負担の確認
建物賃貸借において、契約が終了し、賃借人が建物から退去するに当たり、「ふすま、畳の張り替え代やハウスクリーニング費用を賃借人の負担とする」旨の特約、「返還すべき敷金からそれらの費用を控除する」旨の特約についてトラブルが多発している。平成10年1月の改正民事訴訟法によって創設された「少額訴訟制度」では、この問題から生ずる敷金返還請求も大いに利用されている。まず、その修復・補修の必要が、例えば、賃借人がタバコで畳を焦がしたとか、ふすまをウッカリ破いてしまったというように、賃借人の責任（故意・過失）に基づくものであるときには、それらの回復費用は賃借人の損害賠償義務の履行として負担しなければならず、また敷金はそういう性質の賃借人の負うべき債務を担保するものであるから、敷金から控除することができる。
問題は、「自然損耗」、「経年劣化」による汚損、褪色などを元の状態に戻す費用である。これについては、それに関する特約がある場合とない場合に分ける必要がある。
（１）特約がない場合
①賃貸借終了時において、ふすま、畳、カーペットの張り替え代、ハウスクリーニング代等は賃借人の負担とすることには、それが自然損耗、経年劣化によるものである限り、その旨のあらかじめの合意がない以上、賃借人の負担とさせることはできず、従って返還すべき敷金から控除する事はできない。
なぜなら、目的建物が自然に損耗し、経年劣化するのは当然のことであって、賃借人に何ら責任がないことだからである。その負担は賃料収入を得る賃貸人がすべきものである。
②従って、その旨の特約条項がなければ、自然損耗、経年劣化によるものを回復する費用は賃貸人の負担とするのが通説・判例の考え方ということができる。
（２）特約がある場合
これに対し、あらかじめ「退去時における費用負担を賃借人がする。」旨を特約している場合については、その特約の内容を２つに分けて検討しなければならない。
１）「原状に回復して」・「原状に復して」明け渡す旨の特約
賃貸借契約終了時における原状回復費用の負担に関して、契約書の条項に、契約が終了して賃借人が建物を明け渡すときは、賃借人は自己の費用をもって、「原状に回復して明け渡す」「原状に復して明け渡す」といった文言が明記されていることが多い。この場合、 賃借人に何ら責任（故意または過失）のない、いわゆる自然損耗、経年劣化による建物の汚損などの修復費用を、そのような契約条項を根拠に賃借人に負担させることができるか、賃借人に返還すべき敷金から控除できるのかという問題があった。
しかし、今日ではもはや、この問題点はほぼ解決したものとみてよい。そのような条項が定められている場合、「原状に回復して」とか「原状に復して」という意味は、賃借人に責任のある汚損、損壊の原状回復の費用を賃借人が負担するというものであって、自然損耗、経年劣化によるものは含まないと考えるのが多数の見解である。
裁判例でも、契約書中の「賃借人は、本契約が終了したときは、賃借人の費用をもって本物件を当初契約時の原状に復旧させ、賃貸人に明け渡さなければならない」との文言は、通常の使用による損耗汚損を原状に回復させる費用を賃借人が負担する特約とは解されない旨判示したものがある（大阪高裁判決・平成12年8月22日）
この裁判例の判決要旨は、ただ単に「原状に復して」とか「原状に回復して」というときには、自然損耗、経年変化によるものの回復費用の負担を賃借人に求めることはできない、ということであり、この解釈は前述のとおり多数の見解である。
２）賃借人の費用負担の範囲を具体的に明確に定めた特約
これに対し、契約書の条項において、例えば「ふすま、畳の張り替え代、ハウスクリーニング費用は、賃借人の責任の有無にかかわらす、賃借人の負担とする。」旨のように費目を掲げて明確にしている特約がある場合はどうか。
このような特約については、その特約の有効性について、従来、学説も分かれていて、裁判例もまちまちであったが、最高裁が平成17年12月16日に判示した賃借人の原状回復義務の存否が争点となったケースにおいて、あくまでも傍論ではあるが、「通常損耗については賃借人が原状回復義務を負う旨の特約の成立が認められるためには、同特約の内容が契約書自体に明記されているか、仮に契約書では明らかでない場合には、少なくとも賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められることが必要であるというべきである。」と、賃借人が自ら責任のない損耗について原状回復義務を負うための要件を述べている。
特約は具体的な項目・費用を明確にし、賃借人への説明と明確な認識が必要という事です。
また、暴利でないことも必要な要件です。
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