2014/04/03 賃貸借契約における確認事項ついて
当ホームページをご覧頂き、誠にありがとうございます。
4月になり、増税・値上げが新聞には満載ですね。
また、桜の季節で、先日の私の掲載分で梅の話をしたばかりなのにもう桜ですね。
横浜は3月31日で満開の発表があった様です。
桜の開花・満開予想がありますが、実際の開花・満開の発表には、決まりがあるようです。
開花：標本木で５～６輪以上の花が開いた状態
満開：標本木で８０％以上のつぼみが開いた状態
という事らしいです。
標本木は、気象台から近く周辺の環境が変わりにくい場所にある木が選ばれているという事です。
ちなみに神奈川は、元町公園の桜で東京は靖国神社の桜でその中でも特定した木があるようです。
標本木は、環境や木の老化により変わる事もあるようです。
さて、今回は、賃貸借契約における確認事項として書いていきます。
あくまでも不動産業者として、貸主借主間の契約という事ですので、貸主・借主の方は参考にして頂ければと思います。
当事者の確認
１ 賃貸人・賃借人いずれも特定されているか。自然人（個人）にあっては住所・氏名で、法人にあっては名称（商号）、代表者名、事務所の所在地で特定する
２ 当事者とされている者に、行為能力があるかどうか。（行為能力＝単独で財産上の行為能力とは法律行為をすることのできる能力）
３ 賃貸人にその目的物件を賃貸する権限があるか。通常は、所有者が賃貸することになるが、そうでない場合は賃貸の権限の根拠は何か。
４ 特に、建物の賃貸借においては、賃借人と同居する者の数とその関係はどのようなものか。
賃貸借契約の対象不動産の確認
賃貸借の目的物となる土地・建物を特定する。一般的には、登記簿上の地番や家屋番号で特定致します。
また、物件の特定とともに、目的外使用の禁止など、利用目的を明確に定めておくことも必要です。（住宅のみなのか。事務所使用可能かどうかを明記。）
賃料の額および支払方法の確認
１ 賃料の額は、当事者の合意によって定められます。その支払時期は、民法の規定によれば、特約がない限り、毎月末にその月の賃料を賃貸人に持参して支払うものとされているが（民法第614条）、実務においては、特約によって毎月末までに翌月分を支払うものとされている事が多く、支払方法については、振込みによるものが圧倒的に多いようです。
２ 賃料について、契約締結時あるいは解約時において、1ヶ月未満の端数が生ずるときは、通常は日割計算によって算出されています。
３ 賃料が、土地の公租公課の増減、土地価格の高騰・下落その他経済事情の変動により、または近傍類地の土地・建物の賃料に比較して不相当になった時は、賃料の増減を請求することができる旨の約定することがあります。これは、そのような条項を設けなくても借地借家法第11条、第32条により、請求することができるが、確認的に明示することが多いのです。
契約期間の確認
賃貸借契約の存続期間については、約定する事が普通であります。
なお、平成3年の借地借家法の一部改正（平成4年8月1日施行）により、新規の賃貸借契約を締結するときの存続期間については、特に次の事に留意が必要です。
１ 建物所有を目的とする土地の賃貸借の場合は、定期借地契約の一種である事業用借地契約を除き、建物の堅固、非堅固の区別なく、最短30年であり、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間となります。（借地借家法第3条）
２ 建物賃貸借の場合は、最短期間の制限はないが、1年未満の期間の定めをした場合には、「定期建物賃貸借」を除き、期間の定めのない契約とみなされます。
（借地借家法第29条）
敷金等の授受の確認
１ 賃貸借契約において、契約締結に当り賃料以外に次のような名目で金銭の授受されることが多いです。
①敷金 ②礼金 ③権利金 ④保証金
２ これらの金銭は、その授受の目的はさまざまであり、民法・借地借家法上も当然支払いが義務付けられているものではなく、さらに地域によっても、その扱いが異なる。従って、その授受が行われる場合は、授受の目的、契約が終了した場合の返還の要否などを明確に約定しておくことが、紛争の未然防止のために必要なのです。
目的物件の引渡し時期の確認
目的物件の使用させる義務が賃貸人の最も基本的義務であるが、その使用開始時期すなわち賃借人への引渡し時期を明確にする必要があります。
一般的には、契約の効力発生日と引越し日を同一の日とすることが多いようですが、事務所や店舗の賃貸借では、必ずしも同一ではないことも多い、いずれにせよ、契約書中に 引渡し日を明確に定めることが必要なのです。
契約の解除原因の確認
１ 賃貸借契約の解除原因としては
① 契約違反による解除
② 賃借人からの解約の申し入れ
などがあり得るが、①の契約違反による解除においては、形式的には違反であっても、賃貸人・賃借人双方の事情を斟酌したうえで、当事者間の信頼関係が破壊されるに至ったと認められるときに、はじめて解除ができるものと解するのが判例であります。
２ しかし、一般に使用されている契約書では、契約違反が信頼関係の破壊に至らなくても契約違反とされる事実があった場合は、契約を解除できる旨定めるのが通常で、それはそれ自体として有効である。契約解除ができるとされている事項で多く定められるのは、次のものがあります。
・賃料の一定期間分の滞納
・使用目的の無断変更
・賃借権の無断譲渡・転貸
・共同生活の秩序を乱す行為
・無断増改築
以上、賃貸借契約前、契約時の確認事項を記載しました。確認を怠るとトラブルの原因になり、賃貸人様・賃借人様へご迷惑をお掛けする事にもなりますので、ＩＮＴグループとして注意して確認対応して参ります。
「修繕義務の確認」「原状回復費用の負担の確認」は、次回掲載させて頂きます。
私たちインテリジェンス・ネットワーク一同は
これからもお客様に信頼されるよう成長してまいります。
当ホームページをご覧頂き、誠にありがとうございます。
4月になり、増税・値上げが新聞には満載ですね。
また、桜の季節で、先日の私の掲載分で梅の話をしたばかりなのにもう桜ですね。
横浜は3月31日で満開の発表があった様です。
桜の開花・満開予想がありますが、実際の開花・満開の発表には、決まりがあるようです。
開花：標本木で５～６輪以上の花が開いた状態
満開：標本木で８０％以上のつぼみが開いた状態
という事らしいです。
標本木は、気象台から近く周辺の環境が変わりにくい場所にある木が選ばれているという事です。
ちなみに神奈川は、元町公園の桜で東京は靖国神社の桜でその中でも特定した木があるようです。
標本木は、環境や木の老化により変わる事もあるようです。
さて、今回は、賃貸借契約における確認事項として書いていきます。
あくまでも不動産業者として、貸主借主間の契約という事ですので、貸主・借主の方は参考にして頂ければと思います。
当事者の確認
１ 賃貸人・賃借人いずれも特定されているか。自然人（個人）にあっては住所・氏名で、法人にあっては名称（商号）、代表者名、事務所の所在地で特定する
２ 当事者とされている者に、行為能力があるかどうか。（行為能力＝単独で財産上の行為能力とは法律行為をすることのできる能力）
３ 賃貸人にその目的物件を賃貸する権限があるか。通常は、所有者が賃貸することになるが、そうでない場合は賃貸の権限の根拠は何か。
４ 特に、建物の賃貸借においては、賃借人と同居する者の数とその関係はどのようなものか。
賃貸借契約の対象不動産の確認
賃貸借の目的物となる土地・建物を特定する。一般的には、登記簿上の地番や家屋番号で特定致します。
また、物件の特定とともに、目的外使用の禁止など、利用目的を明確に定めておくことも必要です。（住宅のみなのか。事務所使用可能かどうかを明記。）
賃料の額および支払方法の確認
１ 賃料の額は、当事者の合意によって定められます。その支払時期は、民法の規定によれば、特約がない限り、毎月末にその月の賃料を賃貸人に持参して支払うものとされているが（民法第614条）、実務においては、特約によって毎月末までに翌月分を支払うものとされている事が多く、支払方法については、振込みによるものが圧倒的に多いようです。
２ 賃料について、契約締結時あるいは解約時において、1ヶ月未満の端数が生ずるときは、通常は日割計算によって算出されています。
３ 賃料が、土地の公租公課の増減、土地価格の高騰・下落その他経済事情の変動により、または近傍類地の土地・建物の賃料に比較して不相当になった時は、賃料の増減を請求することができる旨の約定することがあります。これは、そのような条項を設けなくても借地借家法第11条、第32条により、請求することができるが、確認的に明示することが多いのです。
契約期間の確認
賃貸借契約の存続期間については、約定する事が普通であります。
なお、平成3年の借地借家法の一部改正（平成4年8月1日施行）により、新規の賃貸借契約を締結するときの存続期間については、特に次の事に留意が必要です。
１ 建物所有を目的とする土地の賃貸借の場合は、定期借地契約の一種である事業用借地契約を除き、建物の堅固、非堅固の区別なく、最短30年であり、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間となります。（借地借家法第3条）
２ 建物賃貸借の場合は、最短期間の制限はないが、1年未満の期間の定めをした場合には、「定期建物賃貸借」を除き、期間の定めのない契約とみなされます。
（借地借家法第29条）
敷金等の授受の確認
１ 賃貸借契約において、契約締結に当り賃料以外に次のような名目で金銭の授受されることが多いです。
①敷金 ②礼金 ③権利金 ④保証金
２ これらの金銭は、その授受の目的はさまざまであり、民法・借地借家法上も当然支払いが義務付けられているものではなく、さらに地域によっても、その扱いが異なる。従って、その授受が行われる場合は、授受の目的、契約が終了した場合の返還の要否などを明確に約定しておくことが、紛争の未然防止のために必要なのです。
目的物件の引渡し時期の確認
目的物件の使用させる義務が賃貸人の最も基本的義務であるが、その使用開始時期すなわち賃借人への引渡し時期を明確にする必要があります。
一般的には、契約の効力発生日と引越し日を同一の日とすることが多いようですが、事務所や店舗の賃貸借では、必ずしも同一ではないことも多い、いずれにせよ、契約書中に 引渡し日を明確に定めることが必要なのです。
契約の解除原因の確認
１ 賃貸借契約の解除原因としては
① 契約違反による解除
② 賃借人からの解約の申し入れ
などがあり得るが、①の契約違反による解除においては、形式的には違反であっても、賃貸人・賃借人双方の事情を斟酌したうえで、当事者間の信頼関係が破壊されるに至ったと認められるときに、はじめて解除ができるものと解するのが判例であります。
２ しかし、一般に使用されている契約書では、契約違反が信頼関係の破壊に至らなくても契約違反とされる事実があった場合は、契約を解除できる旨定めるのが通常で、それはそれ自体として有効である。契約解除ができるとされている事項で多く定められるのは、次のものがあります。
・賃料の一定期間分の滞納
・使用目的の無断変更
・賃借権の無断譲渡・転貸
・共同生活の秩序を乱す行為
・無断増改築
以上、賃貸借契約前、契約時の確認事項を記載しました。確認を怠るとトラブルの原因になり、賃貸人様・賃借人様へご迷惑をお掛けする事にもなりますので、ＩＮＴグループとして注意して確認対応して参ります。
「修繕義務の確認」「原状回復費用の負担の確認」は、次回掲載させて頂きます。
私たちインテリジェンス・ネットワーク一同は
これからもお客様に信頼されるよう成長してまいります。
