2013/07/04 神奈川県 宅建業者講習
本日も弊社HPをご覧いただき、誠にありがとうございます。
3月にトピックスとしてご紹介いたしました、弊社の宅建業免許の更新でございますが、無事に更新することができましたので、ご報告させていただきます。
申請自体は4月に終了しておりましが、免許が満了直前にならないと届かないため、ずーっとドキドキしていたのですが、これでようやく枕を高くして眠れるというものでございます。（ちょっと大げさでしょうか？）
さて、7月はいよいよ参議院議員選挙でございますね！
通勤中も、駅での街頭演説やビラ配り合戦が、日に日に盛り上がってきている様子でございます。
「アベノミクスにも陰りが・・・」と噂されてはおりますが、先日、「成長戦略」の目玉・再生医療振興の具体策として、世界初となるIPS細胞による治療にゴーサインが出されました。
対象となる病気は「加齢黄斑変性」という目の難病で、IPS細胞を使って網膜を再生して移植するそうなのですが、良い臨床結果が得られることを祈るばかりです。
経済の成長戦略として、というとなんだかお金儲けのイメージもございますが、再生医療には、倫理的な問題が付いて回ります。
それでも、難病で苦しむ多くの方たちを救える可能性を秘めたこの治療法を、日本から世界に発信し、日本経済をも再生することができたならと願わずにはいられません。
皆様も、選挙で清き一票を投じて、国政に参加いただき、また選挙後も政策の行方を見守って参りましょう！！
さてさて前置きが長くなりましたが、6月17日に神奈川県の宅建業者講習が関内ホールにて行われましたので、内容をご紹介させていただきます。
演題１『宅建業を巡る諸課題（免許、紛争等）について』
－神奈川県県土木整備局事業管理部建築業課宅建指導グループ－
I 平成24年度の指導事例等（行政処分等）からの課題・留意点
講習の最初は、宅建指導グループより、義務・法令違反の事例の報告と説明がございました。
例として、
① 専任の取引主任者の設置義務違反
取引主任者（宅建主任者）は1事務所で5人の従業員につき、1人以上の設置が義務図蹴られておりますが、
この義務の違反や、唯一の専任の取引主任者が、うっかり免許の更新を忘れていた（！）などの事例が報告されました。
（私も取引主任者なので、免許の更新日を注意しようと強く思った次第です・・・。）
② 重要事項の説明義務違反
こちらでは、買主が重要事項説明は不要と強く主張したので実施しなかったとの報告が。
確かに賃貸でも重要事項説明を行いますが、内容に専門用語が多く、時間もかかるため、
「さっさと終わらせたい」思われるお客様も多いかと存じます。
しかし、これは法律で決まっていることですし、何よりお客様に安心して部屋をお借りいただくために行っております。
極力わかりやすいご説明を心がけておりますので、ご協力いただければと思います。
③ 取引主任者による契約書等への記名押印義務
重要事項説明書に記名押印したので、契約書は不要と判断した、などと
不届きな事例が報告されておりましたが、
弊社はもちろん、重要事項説明書・契約書とも、取引主任者印を押印しております！
④ その他
上記以外にも、広告料の不正請求や誇大広告の禁止、従業員名簿不備等の違反の報告がございました。
Ⅱ 平成24年度の実務指導結果
こちらは実務上の細かいことについての注意でした。
犯罪収益移転防止法（マネー・ロンダリング法）や
従業員者証明書の携帯、帳簿の備付け、標識等について、どういった時に必要か、またどういった方法で行うべきかについて説明がありました。
Ⅲ 法令等の改正
「津波防災地域づくりに関する法律」「都市再生特別措置法」「都市の低炭素化の促進に関する法律」「犯罪による収益の移転防止に関する法律」の一部改正について説明がありました。
Ⅳ 宅地建物取引業免許関係手続きについて
もう、これは先日行ったばかりなので、内心「ドヤ顔」で拝聴しておりました（笑）
変更事項を同時に届けることや、期限の日が休庁日でも救済措置はないことなどが説明されました。
演題２『最近の法令改正と実務上の留意点について』
－一般財団法人 不動産適正取引推進機構－
Ⅰ 犯罪収益移転防止法の改正と実務の対応
通称：マネー・ロンダリング法についての説明。法律の改正により、売買の際に該当の取引は、本人確認や取引目的の確認が必要になりましたので、その説明。
Ⅱ 自殺事故物件の説明義務と実務上の留意点
大変興味深かったのがこちらの話。
自殺事故は瑕疵にあたるため、賃貸でも売買でも説明義務がございます。
ただし、全ての過去の自殺事故が瑕疵にあたるわけではないため、どこまでの自殺事故を説明すべきなのか、具体例で説明がありました。
【説明が必要な事例】
・病気による死亡であったが、発見が遅れ半月後に発見される事故があった場合
・取引物件内で自殺を図ったが、１週間後に病院で死亡していた場合
・マンションの売却において、隣接する住戸で半年前に自殺事故があった場合
（マンションは壁１枚で接しているため、一戸建住宅とは異なり、説明義務があるとの判断。ただし、事故のあったお部屋にご家族がまだ済んでらっしゃるような場合には、
プライバシーへの配慮が必要とのこと。）
【説明が必要ではない事例】
・全所有者が取引物件とは関係のないビルから飛び降り自殺をした場合
・10年前に自殺のあった建物を解体撤去して、駐車場として賃貸している土地を売却する場合
・25年間居住のマンションの売却において、20年前に家族の一人が自殺していた場合
講師からは、なるべくサラッと深刻にならずにご説明すること、説明義務はなくても、プライバシー等の問題がなければ、物件選びの早い段階でお話ししておくこととのアドバイスがありました。
全体を通して、法令を確認することの大切さと、常日頃から守るべきことを当たり前に守る、このことが宅建業を営んでいく上で求められていると感じました。
講習をきっかけにして、今一度襟を正して業務に臨もうと思います。
私たちインテリジェンス・ネットワーク一同は
研修などを通じて、日々学び、実践していくことで、
少しでもお客様のお役に立てるよう、精進してまいります！
3月にトピックスとしてご紹介いたしました、弊社の宅建業免許の更新でございますが、無事に更新することができましたので、ご報告させていただきます。
申請自体は4月に終了しておりましが、免許が満了直前にならないと届かないため、ずーっとドキドキしていたのですが、これでようやく枕を高くして眠れるというものでございます。（ちょっと大げさでしょうか？）
さて、7月はいよいよ参議院議員選挙でございますね！
通勤中も、駅での街頭演説やビラ配り合戦が、日に日に盛り上がってきている様子でございます。
「アベノミクスにも陰りが・・・」と噂されてはおりますが、先日、「成長戦略」の目玉・再生医療振興の具体策として、世界初となるIPS細胞による治療にゴーサインが出されました。
対象となる病気は「加齢黄斑変性」という目の難病で、IPS細胞を使って網膜を再生して移植するそうなのですが、良い臨床結果が得られることを祈るばかりです。
経済の成長戦略として、というとなんだかお金儲けのイメージもございますが、再生医療には、倫理的な問題が付いて回ります。
それでも、難病で苦しむ多くの方たちを救える可能性を秘めたこの治療法を、日本から世界に発信し、日本経済をも再生することができたならと願わずにはいられません。
皆様も、選挙で清き一票を投じて、国政に参加いただき、また選挙後も政策の行方を見守って参りましょう！！
さてさて前置きが長くなりましたが、6月17日に神奈川県の宅建業者講習が関内ホールにて行われましたので、内容をご紹介させていただきます。
演題１『宅建業を巡る諸課題（免許、紛争等）について』
－神奈川県県土木整備局事業管理部建築業課宅建指導グループ－
I 平成24年度の指導事例等（行政処分等）からの課題・留意点
講習の最初は、宅建指導グループより、義務・法令違反の事例の報告と説明がございました。
例として、
① 専任の取引主任者の設置義務違反
取引主任者（宅建主任者）は1事務所で5人の従業員につき、1人以上の設置が義務図蹴られておりますが、
この義務の違反や、唯一の専任の取引主任者が、うっかり免許の更新を忘れていた（！）などの事例が報告されました。
（私も取引主任者なので、免許の更新日を注意しようと強く思った次第です・・・。）
② 重要事項の説明義務違反
こちらでは、買主が重要事項説明は不要と強く主張したので実施しなかったとの報告が。
確かに賃貸でも重要事項説明を行いますが、内容に専門用語が多く、時間もかかるため、
「さっさと終わらせたい」思われるお客様も多いかと存じます。
しかし、これは法律で決まっていることですし、何よりお客様に安心して部屋をお借りいただくために行っております。
極力わかりやすいご説明を心がけておりますので、ご協力いただければと思います。
③ 取引主任者による契約書等への記名押印義務
重要事項説明書に記名押印したので、契約書は不要と判断した、などと
不届きな事例が報告されておりましたが、
弊社はもちろん、重要事項説明書・契約書とも、取引主任者印を押印しております！
④ その他
上記以外にも、広告料の不正請求や誇大広告の禁止、従業員名簿不備等の違反の報告がございました。
Ⅱ 平成24年度の実務指導結果
こちらは実務上の細かいことについての注意でした。
犯罪収益移転防止法（マネー・ロンダリング法）や
従業員者証明書の携帯、帳簿の備付け、標識等について、どういった時に必要か、またどういった方法で行うべきかについて説明がありました。
Ⅲ 法令等の改正
「津波防災地域づくりに関する法律」「都市再生特別措置法」「都市の低炭素化の促進に関する法律」「犯罪による収益の移転防止に関する法律」の一部改正について説明がありました。
Ⅳ 宅地建物取引業免許関係手続きについて
もう、これは先日行ったばかりなので、内心「ドヤ顔」で拝聴しておりました（笑）
変更事項を同時に届けることや、期限の日が休庁日でも救済措置はないことなどが説明されました。
演題２『最近の法令改正と実務上の留意点について』
－一般財団法人 不動産適正取引推進機構－
Ⅰ 犯罪収益移転防止法の改正と実務の対応
通称：マネー・ロンダリング法についての説明。法律の改正により、売買の際に該当の取引は、本人確認や取引目的の確認が必要になりましたので、その説明。
Ⅱ 自殺事故物件の説明義務と実務上の留意点
大変興味深かったのがこちらの話。
自殺事故は瑕疵にあたるため、賃貸でも売買でも説明義務がございます。
ただし、全ての過去の自殺事故が瑕疵にあたるわけではないため、どこまでの自殺事故を説明すべきなのか、具体例で説明がありました。
【説明が必要な事例】
・病気による死亡であったが、発見が遅れ半月後に発見される事故があった場合
・取引物件内で自殺を図ったが、１週間後に病院で死亡していた場合
・マンションの売却において、隣接する住戸で半年前に自殺事故があった場合
（マンションは壁１枚で接しているため、一戸建住宅とは異なり、説明義務があるとの判断。ただし、事故のあったお部屋にご家族がまだ済んでらっしゃるような場合には、
プライバシーへの配慮が必要とのこと。）
【説明が必要ではない事例】
・全所有者が取引物件とは関係のないビルから飛び降り自殺をした場合
・10年前に自殺のあった建物を解体撤去して、駐車場として賃貸している土地を売却する場合
・25年間居住のマンションの売却において、20年前に家族の一人が自殺していた場合
講師からは、なるべくサラッと深刻にならずにご説明すること、説明義務はなくても、プライバシー等の問題がなければ、物件選びの早い段階でお話ししておくこととのアドバイスがありました。
全体を通して、法令を確認することの大切さと、常日頃から守るべきことを当たり前に守る、このことが宅建業を営んでいく上で求められていると感じました。
講習をきっかけにして、今一度襟を正して業務に臨もうと思います。
私たちインテリジェンス・ネットワーク一同は
研修などを通じて、日々学び、実践していくことで、
少しでもお客様のお役に立てるよう、精進してまいります！
