2022/11/17 賃料増減請求について
本日も弊社HP新着情報にアクセス頂きまして誠にありがとう
ございます。
今回は社長室アシスタントよりお送り致します。
11月も後半となりました。
この秋は３年ぶりに行動制限がなく、各自治体で実施される旅
行支援事業やGo Toイートの再開などもあり、町や地方各地で
も人の賑わいを感じます。それと共に、コロナ陽性者の急増し
ており、第８波到来も視野に、というニュースも気がかりです。
また、今冬においては季節性インフルエンザとの同時流行も懸
念されています。
ここ２年の間、インフルエンザが流行しなかったため、インフ
ルエンザの抗体が薄れていて流行るという予測がでており、都
内では既にインフルエンザによる学級閉鎖もあると言います。
この11月は夏日に迫る暑い日があったり、かと思えば朝晩は
10℃を下回る12月並みの寒さになるなど、寒暖差が大きいこ
とによる体調不良も懸念されます。寒暖差によりくしゃみや
鼻水が出たりしますが、これによる感染リスクにも注意しな
ければなりません。
この冬も、安全を第一に、手洗いうがいはもちろんのこと、
マスク生活ともはもう少しお付き合いしていくことが必要に
なりそうですね。。。
さて、ここ最近の値上げラッシュについては目まぐるしいとこ
ろがあります。
コロナによる世界経済の落ち込みから、ロシアによるウクライ
ナに侵略と続き、世界市場に大きな影響をもたらしています。
では、賃貸借契約における、賃料改定ルールはどのようになっ
ているのか、確認をしてみましょう。
借地借家の賃料は、現行賃料を定めた当時から大きく事情が変
更し、現行賃料が不当となった場合に改定を請求することがで
きます。これを「賃料増減請求」といいます。
ったかどうかの判断がなされます。賃料改定は協議により行うと
する条項が定められていても、賃料増減請求は可能となります。
(最判昭56.4.20判 20判夕442号99項)
現行賃料が不相当であれば、具体的な金額を算定することとな
りますが、その算定方法は以下の通りです。
賃料増減請求の手続きにおいては、賃貸人が賃借人に対して
賃料増減を通知し、あるいは、賃借人が賃貸人に対して賃料
増減を通知することによって、その権利が行使されます。
一般的には書面によって権利を行使しますが、法律上書面が
必要とはされていないようです。(後々のことを考えれば配達
証明など記録の残る送付方法で書面化した方が安心です)
通知後、交渉が成立しなければ調停申し立てがなされます。
賃料の増減について、当事者間に協議が調わないときは、賃借
人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める
額の建物の賃料を支払うことを以って足りるとされています。
（借地借家法第32条第2項本文）
ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に
不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の
利息を付して支払わなければならないとされています。
賃料減額はともかくとしても、増額請求についてはなかなかの
労力になってきます。
貸す側も借りる側も、まずは契約時の賃料設定について、適当
な額を見定めて契約に臨まれることが一番ですね。
～我々インテリジェンスネットワーク社員一同は、
時代の流れを読み、お客様の声に耳を傾け、最善
を尽くせるよう日々邁進してまいります！！～
本日も弊社HP新着情報にアクセス頂きまして誠にありがとう
ございます。
今回は社長室アシスタントよりお送り致します。
11月も後半となりました。
この秋は３年ぶりに行動制限がなく、各自治体で実施される旅
行支援事業やGo Toイートの再開などもあり、町や地方各地で
も人の賑わいを感じます。それと共に、コロナ陽性者の急増し
ており、第８波到来も視野に、というニュースも気がかりです。
また、今冬においては季節性インフルエンザとの同時流行も懸
念されています。
ここ２年の間、インフルエンザが流行しなかったため、インフ
ルエンザの抗体が薄れていて流行るという予測がでており、都
内では既にインフルエンザによる学級閉鎖もあると言います。
この11月は夏日に迫る暑い日があったり、かと思えば朝晩は
10℃を下回る12月並みの寒さになるなど、寒暖差が大きいこ
とによる体調不良も懸念されます。寒暖差によりくしゃみや
鼻水が出たりしますが、これによる感染リスクにも注意しな
ければなりません。
この冬も、安全を第一に、手洗いうがいはもちろんのこと、
マスク生活ともはもう少しお付き合いしていくことが必要に
なりそうですね。。。
さて、ここ最近の値上げラッシュについては目まぐるしいとこ
ろがあります。
コロナによる世界経済の落ち込みから、ロシアによるウクライ
ナに侵略と続き、世界市場に大きな影響をもたらしています。
では、賃貸借契約における、賃料改定ルールはどのようになっ
ているのか、確認をしてみましょう。
借地借家の賃料は、現行賃料を定めた当時から大きく事情が変
更し、現行賃料が不当となった場合に改定を請求することがで
きます。これを「賃料増減請求」といいます。
- ①土地・建物の租税(固定資産税・都市計画税)その他の費用増減
- ②土地・建物の価格の上昇・低下
- ③その他の経済事情（物価、賃金等）の変動
- ④近傍同種の土地・建物の賃料など
ったかどうかの判断がなされます。賃料改定は協議により行うと
する条項が定められていても、賃料増減請求は可能となります。
(最判昭56.4.20判 20判夕442号99項)
現行賃料が不相当であれば、具体的な金額を算定することとな
りますが、その算定方法は以下の通りです。
- １）スライド法（経済指数に合わせる）
- ２）利回り法（物件価格に対する期待利回りをもとに算定する）
- ３）差額配分法（契約の内容を勘案して適正賃料と現行賃料と
- の差額を双方に分配する）
- ４）賃貸事例比較法(類似物件の賃貸事例と比較する)
賃料増減請求の手続きにおいては、賃貸人が賃借人に対して
賃料増減を通知し、あるいは、賃借人が賃貸人に対して賃料
増減を通知することによって、その権利が行使されます。
一般的には書面によって権利を行使しますが、法律上書面が
必要とはされていないようです。(後々のことを考えれば配達
証明など記録の残る送付方法で書面化した方が安心です)
通知後、交渉が成立しなければ調停申し立てがなされます。
賃料の増減について、当事者間に協議が調わないときは、賃借
人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める
額の建物の賃料を支払うことを以って足りるとされています。
（借地借家法第32条第2項本文）
ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に
不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の
利息を付して支払わなければならないとされています。
賃料減額はともかくとしても、増額請求についてはなかなかの
労力になってきます。
貸す側も借りる側も、まずは契約時の賃料設定について、適当
な額を見定めて契約に臨まれることが一番ですね。
～我々インテリジェンスネットワーク社員一同は、
時代の流れを読み、お客様の声に耳を傾け、最善
を尽くせるよう日々邁進してまいります！！～
