本日も弊社HPにアクセスいただき、誠にありがとうございます。
成人の日の３連休が終わって、お正月のにぎやかさから通常モードへ切り替わる今日この頃、皆様いかがお過ごしでしょうか。
寒さもこれからいよいよ本番です！どうかご自愛下さいませ。
さて、今年はどんな年になるのでしょうか？
安倍政権への再度の政権交代、安倍ノミクスやら安倍ドクトリンといった言葉が新聞の見出しに度々登場しておりますが（今年の流行語大賞にノミネートされそうですね･･･。）、果たしてその成果は？！
デフレからの脱却、ひいては不動産価格の上昇･･･となることを願いたいですね！
それと、今年は野球のWBCも開催されます。
昨年のオリンピック・パラリンピック同様、世界3連覇をかけての熱い戦いが期待されます！！
他には、クラシック音楽界も熱いです！！ワーグナーとヴェルディという、オペラの2大巨匠が生誕200周年のメモリアルイヤーということで、沢山のオペラを楽しむことができそうです（＾＾）
『タンホイザー』『マイスタージンガー』『椿姫』『仮面舞踏会』などなど、誰もがどこかで耳にされたことのある曲が登場しますし、この機会にぜひ足を運ばれてみてはいかがでしょうか？
そして、不動産業界は繁忙期に向け、着々と動きだしています！！1月11日には、今年初めての宅建協会横浜東部支部 研修セミナーが新横浜国際ホテル 南館にて開催されました。
第一部は
『地域密着とネット経営の融合を図る 成長のための戦略的経営（基礎編）』
講師：(有)プランサービス 本鳥 有良氏
↑配布されたテキストです。
弊社もこうしてHPを作成し、皆様にご覧頂いているわけですが、講義では、ポータルサイト（SUUMO、at homeなど）と自社HPの使い分け、地元の不動産屋としての特性を活かすには、という観点でのHP運営について、また閲覧データの内、どのデータから何を読み取るべきなのか、といった内容について、基礎編というだけあって、普段は賃貸のHPの運営に直接関わっていない私にもわかりやすく教えていただきました。
具体的には、不動産情報サイトをご覧いただく方の内、実際に住み替えを検討している方は全体の約6割。
残りの3割以上はすでに住み替えが済んでいる方との統計があるそうです。
しかも、検討している方の内、さらに半分は漠然と探している方とのことですから、本当に営業をすべき「お客様」は、全体の3割程度！
検索する側としては、インターネットの普及によって、間口が広くなり気軽に住まい探しができるようにはなりましたが、逆に営業ツールとしてHPを考えた場合、色々な方が閲覧される分、どこまで営業をすべきなのかといったことも考えて行かなければなりません。
また、HPは閲覧数等をデータとしてみることができるのですが、どのデータを運営の指標とするかもまた重要です。
いくつか習った用語を紹介いたしますと、
| 「直帰率」→ | 最初に訪れたページだけを見て、離脱してしまうユーザーの割合。 講師の言葉を借りますと、リアル店舗で表現するなら、ドアの前までいらっしゃって、自動ドアは開いたものの、中には入らなかった（！）お客様、だそうです。 |
|---|---|
| 「CTR」→ | クリック率。検索サイトなどで、広告がクリックされた回数。 １～３％が目安だそうです。検索サイトで「賃貸」などの検索結果の上位に名前があるとクリックされやすいですが、そのためには専門業者へ高額な依頼料がかかるとのこと。 講師の例では「マンション購入後離婚した」など、よりニッチな言葉で検索された際に上位にくるように、コンテンツを作成した方が良いとのアドバイスでした。 （これなら、お金もかかりません。） 試しに「道志村 間伐材」をGoogleで検索してみたところ、弊社HPの記事が2ページ目の一番上（全体では12番目）に表示されました！ 今後も記事を掲載していくことで、順位が上がるかもしれません。 |
| 「コンバージョン率」→ | HPの訪問者が実際の取引に結びついた割合。 HPを通じてどのくらい効果が上がったのかということです。 こちらは閲覧数などの純粋なデータだけでは計れません。 弊社では、弊社がどんな会社なのか、間伐材利用のプロジェクトについてなど、少しでも多くの方に知っていただければと考えております。 |
ちなみに弊社HPの閲覧数はと申しますと・・・残念ながら企業秘密です！！皆様の閲覧が私たちの励みになりますので、どうぞ宜しくお願いいたします。
続きまして、第2部
『原状回復ガイドラインの再改訂版の問題点』
講師：支部顧問弁護士 立川 正雄氏
こちらも興味深い内容でございます。
オーナー様も入居者様も気になるのが、退去時の費用負担ですよね。
その際の指針となっているのが、国土交通省が配布している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下、原状回復ガイドライン）ですが、昨年8月に再改定版が公表されました。
今回はその内容の内、特に減価償却資産の耐用年数について、重点的に講義がありました。
耐用年数とは、資産の残存価値を計算する際に必要になる考え方で、価値が継続する年数のことです。
新品で100万円のものでも、耐用年数（例えば10年）を経過すると、価値は1円と計算されることになります。
よって、耐用年数が過ぎる前に退去しているかどうかは、原状回復の費用を計算する上で大変重要なことになるわけです。
そして、原状回復ガイドラインでは、耐用年数は下記の通りとされています。
●
畳床・カーペット・クッションフロアー → 6年
●
フローリング→フローリング床全体を張り替えるときは建物の耐用年数とする。
（木造アパートの耐用年数は22年！）
●
クロス（壁紙） → 6年
ここまでで、いかがでしょう？
フローリングの耐用年数だけこんなに長いのは、確かに問題なのではないでしょうか？
他にも・・・
●
流し台 → 5年
●
エアコン・電気冷蔵庫・ガスレンジ・インターホン → 6年
●
便器・洗面台 → 15年
●
ユニットバス・浴槽・（固着して一体不可分な）下駄箱 → 建物の耐用年数
どうにもバラツキがある印象が否めません。
講師のお話では、税務上の耐用年数を流用していることが多いためだとか。
（ちなみにクロスは省令に当てはめると10年という解釈もあるそうです。）
原状回復ガイドラインは、法律ではありませんが、裁判所が判決をくだす上での基準となっており、地方裁判所などの下級審等においては、実務上大きな影響力を与えています。
そのガイドラインが余計に争いの種になるようでは困りますよね。
より公平で、わかりやすい内容となるよう、今後も行われるであろう改訂をチェックしていきたいと思います。
私たちインテリジェンス・ネットワーク一同は
研修などを通じて、日々学び、実践していくことで、
少しでもお客様のお役に立てるよう、
本年も精進してまいります！
契約業務担当より
